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第9章 重点风险及法律问题分析（第3页）

（3）城中村改造项目的税收优惠

①契税问题

城中村改造项目的土地成交价包括城中村综合改造成本及政府收益（政府收益包括土地出让金、水土保持设施补偿费和土地登记费），在办理国有土地使用权证之前的契税缴纳环节，国土部门根据摘牌价格与房地产开发企业确定土地成交价并签订出让合同，税务部门以出让合同确定的土地成交价核定契税。

但是，因拆迁周期较长，实际的城中村综合改造成本往往远高于挂牌地价所确定的成本，这就造成了在土地确权阶段，虽然少缴纳了部分契税，但部分拆迁成本却在税务部门认定范围之外。根据税务法规和规章文件（财税【2004】134号文与鄂地税发【2010】176号文）规定，所有拆迁补偿费用均须提供契税完税（或减免税）凭证，否则不得作为其他税种计算的税前扣除额。因此，在最终项目清算时，为进行税务筹划，确保项目全部拆迁成本可在土地增值税、企业所得税前抵扣，势必面临着补缴契税的风险，及契税滞纳的风险。

目前城中村改造项目契税核定现状而造成的部分契税可能不缴或补缴的情况，对于房地产开发企业，尤其是在完成土地确权之后即进行收购的收购方来说，是一把双刃剑，在收购方案设计及协议拟定过程中要重点考虑与转让方就该部分责任的分担问题。

②城市基础设施配套费

根据武汉市《市规划局（市国土局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）》，项目免缴市政基础设施配套费。

2。公司分立相关法律及税务问题处理

对于拟收购转让方所有的项目公司名下部分项目的以股权收购项目，为明晰产权关系及合理规避税费，可采取公司分立的方式，即转让方将拟转让的项目分割至分立后的新公司，收购方对分立后的新公司进行股权收购。采取这种方式的收购，收购方须重点关注以下问题（以下总结适用于长沙市的公司分立操作，如其他城市的公司分立操作有所不同再进行补充）：

（1）分立导致的股权转让的工商变更登记手续后滞问题

原公司派生分立为两个公司，即原公司作为法律主体仍然存续，同时新设一家新公司，原公司股东按照原持股比例取得新公司的股权。分立时，根据地方税务局的要求，原股东须承诺自京宁置业工商登记注册完成后一年内不进行任何股权转让。这样的安排主要是为了满足采取特殊税务处理情形，被分立企业（即原公司）可以继续按照原有计税基础，而无需以公允价值确定本次分立的资产转让所得。该等特殊税务处理的最大受益方为原公司的股东，即股权转让方。为了实现双方利益最大化，对于转让方的这一税务筹划安排，收购方原则上是可以理解的，但收购方存在相应的法律风险，故须对相关责任进行明确约定及制定风险防控措施：

①仅签署股权转让协议，而不办理工商变更登记手续，则本次股权转让没有对抗第三方的公示效力。因此，应当在签订股权转让协议后立即修改新公司的章程及股东名册，将收购方及持股情况载入公司章程和股东名册，这样收购就具备了《公司法》规定的新公司的股东资格，不办理工商登记手续仅仅是不具有对抗第三人的效力，但不妨碍收购方取得新公司的股东资格。另外，可要求转让方将其名义上持有的股权（未作工商变更的股权）向收购方进行质押登记，即将可能存在的善意第三人主张权利的风险降低至最小；

②若工商登记手续在新公司成立一年后方完成，根据外部审计要求，收购方一般无法在当年对新公司合并财务报表，须在收购时考虑对公司当期业绩及经营指标的影响；

③收购方对新公司的管控。因暂不能变更工商登记，收购方可以通过签署股权转让协议、修改章程和股东名册，作为实际控股股东参与新公司股东会的决策，并按照章程规定正常行使表决权，并可以委派半数以上董事进入董事会，也可以在股权转让协议中明确新公司股东会作出的决议均需以董事会审议通过为前提，其作出的股东会决议仅是满足公司运作的形式。

（2）分立导致的债务承担连带责任问题

原公司分立时，根据工商局要求原公司股东共同签订《公司分立协议》，约定原公司的债务由分立后的原公司与新公司共同承担。另外，根据《公司法》第一百七十八条规定，如果公司在分立前未与债权人就债务清偿达成的书面协议，则公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。因此，按照《公司法》及公司分立协议，新公司除了需要承担分立时新公司与原公司签订的《资产、负债分割清单》中所列示的债务，还需要为原公司于分立之前的债务承担连带责任。这对于收购方来说，存在着较大的或有负债风险。因此须对相关责任进行明确约定及制定风险防控措施：

①收购前要求转让方与债权人就债务分担达成协议，明确原公司与新公司承担的债务范围；

②如转让方短时期内无法与债权人达成协议，且转让方可提供较为充分的担保，则可以在股权转让协议中应当明确约定新公司承担的债务范围限于《资产、负债分割清单》中列明的债务，超出此范围之外的债务一律由原公司及转让方承担。若新公司承担了确定范围之外的债务，原公司以及转让方应当全额赔偿予给新公司，由此造成收购方损失的，还应当全额赔偿收购方。同时，为了更好的保证原公司及转让方履行可能发生的赔偿义务，可以要求转让方提供相应的担保措施。

（3）前期项目成本分摊问题

派生分立时，原公司将前期项目开发成本按照一定比例分摊到新公司，但税务机关并未出具书面确认文件，因此，项目清算时，存在税务机关对于该等分摊至新公司的成本不予认可或进行调整的风险。

因此可要求转让方承诺负责协调税务机关认可分摊至新公司的成本均可计入土地增值税清算的抵扣范围，若税务机关作出相关调整或不认可部分成本而造成新公司及收购方损失的转让方全额赔偿。

3。少数股东获取公司实际控制权的方式

为更大的发挥收购杠杆作用，房地产公司往往会联合集团内部其他成员企业，或其他机构（如房地产基金）共同完成收购，因此在目标公司的股权结构可能形成原股东股比收购方（房地产公司）收购方（房地产公司）合作方的情形。

在这种情形下，收购方若要取得对目标公司的实际控制权则可通过与合作方结成一致行动人的方式解决，即双方签订《一致行动协议》，保证在公司股东会、董事会会议中行使表决权时采取相同的意思表示，巩固双方在公司中的控制地位。

4。通过参与企业改制而获取项目的收购流程及相关税务处理

央企集团背景的房地产开发企业往往具有通过参与集团内外部企业改制而获取项目土地的得天独厚的条件，不但可以规避土地市场较为激烈的竞争，而且可以在税收上享有一定有优惠政策。

（1）参与改制的流程

但鉴于拟改制企业一般都存在着产权关系复杂，债权债务较为混乱，历史遗留负担（主要是职工问题）沉重，因此房地产开发企业须慎重选择参与改制的企业，至少要具备以下几项基本条件：

①政府及企业集团支持，可以依据相关政策完成产权确权，尤其是土地的确权；

②清理债权债务的费用及解决历史遗留问题的费用，至少不高于与参与改制所获取的经济利益；

③职工问题可以在较短时期内妥善解决。

满足以上条件，房地产公司即可以考虑通过现金增资方式参与企业改制而获取项目土地，主要分为四大步骤：