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第9章 重点风险及法律问题分析（第4页）

①明晰产权、理清负债，合理进行企业定价

企业公司制改造的主要目标就是通过清产核资、明晰产权关系，引入社会资金、建立现代企业制度，也是参与改制的房地产公司的核心利益所在。

a。全民所有制企业所享有的土地、房屋等资产往往是经营权或管理权或承租使用权，而非完整的产权，而清产核资、明晰产权的关键则在于产权与经营权或管理权或承租使用权合一，明确全民所有制企业经改制而享有独立的法人财产，改制后以股权为纽带，企业集团或政府相关部门与改制后的企业为出资与被出资关系，间接享有企业的权益。

b。改制企业的定价，首先受主要资产的权属的影响。尤其须重点关注的是改制企业价值最大的资产——土地的性质，如为划拨用地，除非有特殊政策，随着国有土地管理的日趋规范，自企业集团或政府相关部门直接划转至改制后的企业基本难以实现，这种划拨土地是无法定价也没有办法进行改制的；如经补交土地出让金已由划拨用地变性为出让土地，则可以经运作以协议转让或以土地作价出资的方式，完成土地的过户，对于这样的土地可以通过土地评估确定实际的市场价值；如已变更为出让土地的用途为非可进行房地产开发的住宅、商业或综合用地而须通过规划设计指标，则对于土地价值的判断仍以现状评估为基础，调整规划设计指标后土地增资的部分，参与改制的房地产公司可与改制企业协商分享方式和比例。

c。改制企业的定价，还要受企业的对内对外债权债务的影响。改制企业的债权，根据清产核资的基本审计原则，要予以核销、或计提减值准备。改制企业的对外债务，要厘清改制企业与企业集团或政府相关部门的债务承担责任。对内债务，主要指企业离退休职工及在职职工历史遗留的薪酬、福利待遇等问题，须指定解决方案并提交职代会决议。

d。基于上述明晰产权、厘清负债问题的解决，可以委托各专业中介机构进行土地评估、财务审计和资产评估。

②争取企业改制相关优惠政策

工商局、地税局、国土局就改制相关工作进行沟通，掌握相关部门对企业改制相关政策的处理方式及要求，提前做好税务筹划，统筹考虑改制方案。

③履行企业改制审批备案程序

a。改制企业所属的企业集团或政府相关部门资产划转事项出具批复文件，以满足审计及评估报告出具要求，各中介机构根据相关方反馈意见修订报告，并出具审计、土地估价、资产评估报告，审计、土地估价、资产评估报告报请所属的企业集团或国有资产监督管理部门审批；

b。根据企业集团或国有资产监督管理部门批复的改制方案，改制企业履行职代会审议程序并形成职代会决议；

c。改制相关文件报请企业集团或国有资产监督管理部门批复或备案，包括但不限于：审计报告、资产评估报告、改制方案、新公司章程、职代会决议、股权合作协议等；企业集团或国有资产监督管理部门对企业改制相关文件予以批复或备案；

d。收购方履行投资评审程序。

④完成资产划转及新公司设立

a。改制企业取得土地权属证明；

b。到改制企业属地工商局完成有限公司名称预核准；

c。开立验资账户，供收购方现金注资使用；

d。收购方与企业集团或国有资产监督管理部门签订股权合作协议、签署公司章程及股东会决议，任命公司董事和监事；董事签署董事会决议，选举董事长，聘任总经理等高管；

e。收购方向验资账户打入现金，完成注资，出具验资报告；

f。改制申请材料报送属地工商局，办理改制及增资的工商登记手续，取得新营业执照；完成税务登记；

g。完成国有产权登记，以及资产权属证书权利人、社保、经营资质等手续；

（2）相关税收优惠政策

企业改制，以土地等资产作价入股可享有一定的税收优惠：

①根据现行税法规定，改制方及收购方双方均不需要缴纳营业税及附加税；

②对于契税，则根据交易双方企业性质的不用而不同，具体如下：根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号），非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税（该文件执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日）。

③对于土地增资税、企业所得税，可通过企业集团整体改制向财政部、国家税务总局申请减免或暂缓征收的相关政策。

5。个人所得税代扣代缴事宜

收购方拟受让的股权中包括自然人所持股份的，自然人股东需要就其股权转让所得缴纳个人所得税，而收购方根据税收相关法律法规的规定负有代扣代缴的义务。根据《税收征收管理法》规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

为避免相关风险，须在股权转让协议中对于自然人转让方的个人所得税代扣代缴事宜及相关责任明确规定，或者将自然人转让方提供个人所得税完税凭证作为付款条件之一。