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第11章 案例分析（第3页）

③收购方按股比支付的股权转让款及代目标公司偿付原股东借款的资金分两次支付分阶段共管，且与主要风险事项挂钩，设定了相关付款条件，资金风险可控；

④转让方是XX市房地产开发龙头企业，政府资源及城中村改造经验丰富，项目土地是转让方拟成片开发的XX村城中村改造项目三宗土地之一，与其合资进行开发建设有利于提高项目运营效率；

⑤经谈判，转让方的母公司——XX集团控股有限公司同意向受让方提供A公司及转让方对股权转让协议的履约担保，XX集团控股有限公司担保能力较强，可以有效的规避项目或有负债等风险。

收购具体流程如图10-2所示:

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图10-2股权收购流程图

3。收购方案的调整

因收购周期较长，XX市土地及房地产市场环境变换，转让B公司的价款折合项目地块楼面地价由3，250元平米提高至3，500元平米左右。另外，引入XX勘察设计院共同完成收购，收购完成后B公司的股权比例为受让方持股70%，XX勘测设计院持股30%。

11。3对非上市公司的股权收购项目——收购XX物业管理公司55%股权

1。项目简介

注册于A市的XX物业管理有限公司原为转让方全资公司，具有国家一级物业管理资质，所管项目辐射北京、成都、昆明、武汉、贵阳、沈阳等地区。

2。增资扩股方案

受让方依据XX物业账面资产情况，平价受让转让方持有五兴物业公司55%的股权，由受让方和转让方按55%：45%的持股比例，对XX物业公司增资至2000万元。

3。项目意义

受让方通过对XX物业管理公司增资1100万元实现对该公司的控股，并迁址至B市，更名为“受让方物业管理有限公司”，成为受让方旗下的物业管理平台，有利于统一树立受让方在地产行业的品牌形象，也有利于XX物业管理公司开拓全国的物业管理市场。

鉴于转让方、受让方、目标公司均为XX央企的内部企业，受让方、转让方直接以增资扩股日经审计的股权账面价值为基础，按照55%：45%股比对A市XX物业公司进行增资扩股。剥离日目标公司累计形成的净资产除500万元注册资本由转让方以现金补足以外，其他所有净资产均由受让方所有和处置，并迁址至B市，另外设立一个新的物业公司承接转让方划转的除500万注册资本外的原有资产、原所有债权债务，由新公司承担、原所有经营业务、原业务合同、原所有风险责任及原人员为本项目的亮点。

4。项目流程示意图

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图10-3对A市XX物业增资本扩股流程图

11。4对涉及公司分立的股权收购项目——收购XX置业A公司

XX置业公司的XX项目是收购方收购的一个由分立新设公司的案例，收购方与转让方2013年1月16日签订战略合作协议，同年5月21日签订正式股权转让协议，在各相关人员的通力协作下，各项工作均已取得圆满成功。现将本次项目收购经验总结如下：

1。项目简介

XX置业公司的XX项目地块位于XX市国家级经济技术开发区。2010年3月10日XX置业与XX县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：XC（1）003017），地块为商住用地，总用地面积299016平方米（折合448亩），实际出让面积241920平方米，容积率1。0＜FAR＜2。0，建筑密度＜35%，绿地率≥35%，建筑限高H＜100米。根据项目总体规划，整体地块分为四期开发，其中一、二期由XX置业负责建设开发，本次合作开发的是XX项目三、四期地块。

为配合本次项目的合作，XX置业有限公司于2013年1月8日通过存续分立的形式新设XX置业A公司，于1月11日完成了项目地块的国有建设用地使用权权属变更手续，取得X国用（2013）第1058号和X国用（2013）第1059号《国有建设用地使用权证》。合计规划用地面积111479平方米，规划计容面积330000平方米，规划容积率2。96。本次合作形式是以收购方为主体收购XX置业A公司60%股权的方式获取项目地块，双方约定对公司全部资产作价原则为拟开发的规划建筑面积乘以楼面价1562。5元平方米，合计51562。5万元。截至2013年1月14日，XX置业A公司账面负债为448，558，708。50元，则XX置业A公司60%股权转让对价为4023万元（股权转让对价为[资产作价51562。5万元-账面负债44855。9万元]*60%）。

2。项目收购路线图

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图10-4XX置业A公司股权收购路线图

3。尽职调查

为了更好的识别各种潜在问题，特聘请法律、审计、评估专业中介机构进行尽职调查。为了规避法律、审计中提到的相关风险，现将其问题及解决方法总结如下：

（1）股权转让的工商登记变更手续滞后问题

分立时，原XX置业三位股东承诺自XX置业A公司工商登记注册完成后一年内不进行任何股权转让。原股东的承诺是为了使XX置业A公司满足“特殊税务处理”，即被分立企业（即原XX置业）可以继续按照原有计税基础，而无需以公允价值确定本次分立的资产转让所得。该等特殊税务处理的最大受益方为原宁华置业的股东，如按公允价值记账，原XX置业股东需承担土地溢价部分的营业税。为了规避延迟变更工商手续的风险，签订股权转让协议后立即修改XX置业A公司的章程及股东名册，将XX地产公司及持股情况载入公司章程和股东名册，这样收购方就具备了《公司法》规定的XX置业A公司的股东资格，不办理工商登记手续仅仅是不具有对抗第三人的效力，但不妨碍收购方取得XX置业A公司的股东资格。并在协议中约定，在办理完成股权质押登记、完成公司章程修改且调整公司治理结构之后，再支付第一期股权转让款。

（2）分立导致的债务承担连带责任问题

按照《公司法》及XX置业的分立协议，XX置业A公司除了需要承担分立时《资产、负债分割清单》中所列示的债务，还需要为XX置业于分立之前的债务承担连带责任。为规避相应风险，首先在股权协议中约定，就XX置业A公司分立过程中分割至XX置业A公司名下的对应负债（包括拆迁协议、股东借款协议等）获得债权人的同意，由XX置业、XX置业A公司与债权人签署对应的变更协议或补充协议，并完善资金结算及支付、票据开设相关手续；办理完毕其他在XX置业分立过程中，分立进入XX置业A公司资产的产权变更手续及债务的转移手续;取得建设用地规划许可证之后，支付第二批股权转让款。其次，由XX置业出具承诺函，若XX置业A公司承担了确定范围之外的债务，XX置业以及股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生应当全额赔偿予XX置业A公司，由此造成收购方损失的，还应当全额赔偿收购方。

（3）前期项目成本分摊问题

XX置业A公司派生分立时，XX置业将XX项目前期项目开发成本按照一定比例（100%、85%或68%）分摊到XX置业A公司，合计人民币488，558，708。50元。若未来XX置业A公司开发的XX项目三、四期项目销售完毕并进行后续税务清算时，税务机关对XX置业A公司与派生分立时的成本分摊方式提出异议，并调整分摊成本金额，则可能导致XX置业A公司增加需要缴纳的税收金额。为规避相应风险，在股权转让协议中约定由股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生承诺促使税务机关认可本次公司分立时的分摊至XX置业A公司的成本均可计入后期土地增值税清算的抵扣范围，若税务机关作出相关调整或不认可部分成本而造成XX置业A公司损失的，股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生将全额赔偿予XX置业A公司。

（4）所得税及土地增值税清算时是否全额扣除

XX置业A公司由XX置业分割成本48，855。87万元，主要是XX项目三、四期土地成本及土地补偿费、基础设施、示范区、会所和利息等，上述分割成本有发票、支付单据和结算单共20，382。31万元，无发票和结算单预估成本共28，473。57万元。为规避未来企业所得税及土地增值税清算时的成本认定问题，在股权转让协议中约定由股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生承诺促使税务机关认可本次公司分立时的分摊至XX置业A公司的成本（合计人民币488，558，708。50元）均可计入后期土地增值税清算的抵扣范围，若税务机关作出相关调整或不认可部分成本而造成XX置业A公司损失的，股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生将全额赔偿予XX置业A公司。同时，为了促使股东一XX地产、股东二XX置业、股东三张先生更好的履行承诺，保证收购方的权益，将其所持有的XX置业A公司40%股权质押给收购方。