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第二部分 房地产企业收购 第7章 房地产收购综述（第4页）

1

静态投资回收要求

10年运营净收益不低于总成本的50%

预测10年

2

财务内部收益率（全投资IRR）

全投资IRR≥8%

预测10年

表6-3持有类型项目评价指标示意表

③混合类型项目

包含销售类型物业和持有类型物业的混合类型项目，建议对销售类型物业和持有类型物业单独评价，各部分评价标准应不低于上述相应类型项目的评价指标要求。

混合类型项目各部分物业分摊的土地价款有依据的应按照相应依据区分（如挂牌文件、土地出让合同等），无相应依据的可按照计容积率建筑面积比例分摊；地下面积的成本有明显界限的按照相应界限（如独立建设、服务对象不同等）区分，无明显界线的按照计容积率建筑面积比例分摊。

（3）规避高风险项目

像一些带大量拆迁项目以及未获批复的低密度产品地块等明显不符合房地产调控引导的或者是在手续具有一些明显缺陷的项目要尽量规避，特别是对于那些快速周转要求的公司来说，这样的风险项目是万万不可触碰的。

（4）优先选择可直接复制产品线的项目

在项目的帅选过程中，为提高奖状周转转让费，要结合公司当前产品研**况，优先选择可以直接复制成熟产品线的项目。

2。合作方选择

（1）互信

双方具有良好的信任基础，我方或者合作方拥有政府资源优势。

（2）收购方有控制力

在洽谈的初期要对转让动机和议价能力进行全面的了解，保持对于那些经过多轮转让项目的敏感性。要警惕那些只能通过中间人而不能与转让方进行直接沟通的项目，还要尽可能地避免那些过于强势而不能被收购方有效控制的收购对象。

（3）股权结构清晰简单

对于股权转让，清晰简单的股权结构利于收购的进展。

（4）公司管理规范，债权债务清晰

尤其对于小型房地产开发公司或民营企业，还需要重点关注其控股的拟收购项目公司财务管理状况，对于不规范操作或债权债务关系复杂的公司，要全面评估其或有负债及其他法律风险。

3。其他影响因素

（1）对价优势

收购过程中，风险较高的项目速度也相对缓慢，但是相比同时期、同区域、同类型的可拍挂地块这样的项目却一般在资产总价上或付款进度上要有相对的对价优势。

（2）决策依据的变化

每一个项目收购的决策都是建立在相应的背景和动机之下的，当市场的大环境和公司企业内部发生一定的变化时，及时的动态评估也是非常必要。

（3）地方政府透明度

无论是收购过程还是收购后的后续开发都离不开地主政府的宏观调控，在同等条件下，要尽量选择那些政府技术度和办事透明度高、具有较高市场容量的城市，而避免选择那些地方政府干预过度的城市。